Bail de location : les erreurs et abus les plus courants

La signature du bail de location est un moment très important puisqu’il vous confère le statut de locataire, avec tous les droits et obligations qui vont avec. Mieux vaut prendre le temps de tout relire au moins une fois et de ne pas tout signer à l’aveugle ! Mais que faut il pour signer un bail, et quelles sont les erreurs et idées reçues les plus courantes concernant ce document ? Movinga vous dit tout.

L’absence d’une clause pourtant obligatoire

La liste des clauses devant figurer obligatoirement dans le bail de location fait l’objet d’une énumération précise par la loi, et a d’ailleurs été enrichie depuis le 1er août 2015 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR. L’absence d’une clause obligatoire est l’erreur la plus courante.

Rappelons donc que le bail doit préciser, a minima, les éléments suivants :

  • l’identité du bailleur et du locataire,
  • la date exacte d’entrée en vigueur du bail,
  • sa durée,
  • l’usage du bien (habitation, usage mixte autorisé…),
  • le montant du dépôt de garantie,
  • le montant du loyer et du loyer de référence,
  • la liste des équipements
  • ou encore la surface habitable au sens de la loi Carrez.

L’absence de l’un de ces éléments est un motif suffisant pour une annulation éventuelle du bail.

L’ajout d’une clause abusive

A l’inverse, certaines clauses n’ont tout simplement pas le droit d’apparaître dans le bail ! Le bailleur, par exemple, ne peut pas vous interdire d’effectuer des travaux d’embellissement dans le logement lorsqu’ils ne le modifient pas. Est illégale également toute clause qui interdirait au locataire de recevoir et héberger qui bon lui semble, ou encore d’exercer dans le logement certaines de ses libertés fondamentales (activité associative ou politique, droit de réunion…).

Aucune clause ne peut imposer un moyen de paiement spécifique, et encore moins un prélèvement direct sur le salaire. Une « clause pénale », qui prévoit des pénalités en cas de retard de loyer ou de paiement des charges, est là aussi hors de question.

Une erreur de surface bail

Si vous réalisez que le bail de location ne mentionne pas la surface habitable, vous disposez d’un délai d’un mois pour mettre en demeure le bailleur et lui demander d’apporter cette précision. Si le bailleur ne donne pas suite, vous aurez ensuite la possibilité de saisir un tribunal avec, à la clé, la possibilité d’une diminution du loyer.

Si la surface est indiquée mais que vous soupçonnez une erreur, n’hésitez pas à faire réaliser une nouvelle mesure. Dans l’hypothèse où la surface effectivement habitable du logement serait inférieure de plus de 5% à la surface annoncée dans le bail, un dédommagement ou une diminution du loyer sont de droit.

Une erreur concernant la durée du bail

La durée légale du bail d’habitation dépend du type de location. Dans le cas d’un bail location meublé, ainsi, le propriétaire s’engage au minimum sur un an avant renouvellement annuel par tacite reconduction. La loi autorise à prévoir une durée plus longue, mais pas une durée plus courte, sauf pour un locataire étudiant : dans ce cas particulier, le bail location meublé peut être signé pour neuf mois seulement.

Pour une location classique et non meublée, le bail est d’une durée minimale de trois ans, voire six ans si le bailleur est une personne morale. Une durée d’un an seulement est autorisée seulement si le bailleur a une raison valable (personnelle ou professionnelle) de reprendre le logement dans ce délai. Dans ce cas, cela doit apparaître très clairement dans le bail.

Les mythes et les idées reçues

Les locataires inexpérimentés arrivent souvent avec un lot d’idées préconçues sur leurs droits et ce qu’un bail de location est censé contenir. Détrompez-vous donc ! Non, il n’est prévu nulle part le droit de faire du bruit ou d’organiser une fête une fois par mois – vous restez soumis en permanence aux règles de tranquillité et de bon voisinage. Non, une location nue n’implique aucun équipement obligatoire, et en particulier aucun four. Une location meublée, à l’inverse, doit être dotée d’une liste précise de 11 équipements, fixés depuis le 1er septembre 2015 par la loi ALUR.